“逆势稳健”，是央企招商蛇口(001979.SZ)2023年上半年的核心关键词。
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8月28日，招商蛇口发布2023年上半年亮眼成绩单。根据半年报数据显示，2023年1-6月，公司累计实现签约销售面积683.96万平方米，同比增加40.30%；累计实现签约销售金额1,664.36亿元，同比增加40.07%。行业低迷背景之下，招商蛇口依然交出了一份不俗的半年业绩“答卷”。
亮眼销售数据背后，是招商蛇口稳健运营的底色。上半年以来，招商蛇口坚定转型方向，把风险防控放在首位；坚守财务稳健，不断降低融资成本，全面开源节流，稳健发展，迈向行业“五强”。
稳健财务 到期债券如期兑付
财务稳健是房企获得长远发展的核心保障。在近年行业销售环境、融资环境双重承压背景下，更考验房企的财务能力。
实际上，通过半年报数据不难发现，招商蛇口各项指标稳健且健康。公司秉持稳健的财务管理策略，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。报告期末，公司剔除预收账款的资产负债率62.86%、净负债率47.01%、现金短债比为1.09。
稳健的财务表现能力、强大的经营实力，为招商蛇口在资本市场上的融资提供了强大背书。
招商蛇口半年报数据显示，2023年上半年，上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元，票面利率均为同期内房企债券利率最低水平；上半年综合资金成本3.65%，较年初降低24BP。
毋庸置疑，从行业角度看，融资渠道通畅是以招商蛇口为代表的优质房企的共同特点。
来自克而瑞提供的数据显示，7月，共有16家典型房企成功发行债券融资，较6月增加6家。其中，融资总额排名靠前的房企分别为金融街、招商蛇口、万科、华润置地，发行面额分别为75.8亿元、50亿元、40亿元和30亿元，平均票面利率分别为3.38%、2.97%、3.09%、3.2%，其中招商蛇口的平均票面利率最低。
随着7月以来，房地产市场不断释放利好信号，房企债券融资进一步改善。进入8月，房企融资活跃度延续。8月8日，招商蛇口发布2023年度第九期超短期融资券发行文件，发行首日为8月9日，发行金额为13亿元，发行期限180天，票面利率仅为2.2%，拟用于偿还到期债务融资工具。
身处深度调整期房地产行业，自2022年以来，多数房企面临持续流动性压力。据机构推测，进入到2023年下半年，房企迎来明显的偿债高峰。
据统计，今年7-8月，招商蛇口公开市场到期债务近70亿元，均已如期兑付。这也为其后续经营和融资工作创造了有利前提。
销售拿地两不误，迈向行业“五强”
“分化”是今年以来全国房地产销售市场的明显特征。
来自第三方机构的统计，30大中城市今年上半年房地产销售较2019年同期下滑19.8%，其中一线城市较2019年同期增长6.2%，而二、三线城市分别下降16%、42%，高能级城市市场显著复苏。
2023年上半年，招商蛇口坚持有质量地规模增长, 持续提升市场洞察能力，多措并举推进存货去化，通过“一城一模板”持续加强项目操盘管理能力，以数字化赋能监督可研兑现。半年报显示，上半年在上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等一二线核心城市12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。
来自中指研究院发布的统计数据也印证了招商蛇口的战略眼光。
中指研究院数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35,682.3亿元，同比微增0.1%。而招商蛇口40.07%销售同比增速远高于市场平均水平，将成为其后续利润增长的动力。能取得如此优异的销售成绩得益于招商蛇口“区域聚焦、城市深耕”发展策略，持续深耕高能级区域与一二线核心城市，以稳健发展为主线，夯实投资质量，严格把控参拍城市及土地，逆势补充优质土储。
土储是房企未来业绩持续增长的基础，可见招商蛇口深谙其道。据了解，今年上半年并加大了相应的土地投资强度，在各大高能级一二线核心城市积极拿地，为公司未来的销售业绩增长做好了充分的储备。
从具体数据看，报告期内，1-6月，招商蛇口累计获取25宗地块，总计容建面约238万平方米，权益地价345亿元。“强心 30 城”的投资金额占比100%，其中“核心6+10 城”的投资金额占比达98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。其中，在北京获取3宗项目，地价投入达88亿，为公司在北京的高质量发展奠定坚实基础。据第三方研究机构中指研究院发布的2023年上半年拿地TOP100排行榜，招商蛇口位列第4。
在2022年年度业绩会上，招商蛇口提出了2023年度的新目标，即跻身行业五强。“五强并不仅仅是一个规模的指标，更多的是利润、质量、效益和转型、经营、收入、品质等多维度”。招商蛇口董事总经理蒋铁峰表示。
事实上，招商蛇口“五强”的目标从销售规模的角度看已提前达成。据克而瑞发布的上半年房企销售TOP200排行榜数据，招商蛇口全口径销售金额位居行业第五。从目标完成率看，时间过半，招商蛇口2023年的销售目标也已完成过半。
地产行业格局重构背景之下，无论是在销售规模、市值还是土储、产品品质等方面，招商蛇口居于行业“五强”已是不争的事实。
资本市场获认可，助力高质量发展
在招商蛇口半年报成绩单上，不仅可以看到其在拿地端与销售端持续发力，与此同时，招商蛇口在资本市场上收获颇丰。
南油和前海实业的股权的收购重组是其浓墨重彩的一笔。这笔收购重组成为A股市场首单成功取得注册批文的房地产重组项目。从受理到注册生效仅用时95天，而从注册生效到重组标的资产过户仅用时10天，招商蛇口闪速完成过户。7月14日，招商蛇口发布了新增股份上市公告书，本次交易之标的资产的过户手续及相关工商变更登记、备案事宜已完成，因购买资产而新增的股份于7月20日在深交所上市。
公告显示，本次交易之标的资产为深圳市投资控股有限公司(简称“深投控”)持有的深圳市南油(集团)有限公司(简称“南油集团”)24%股权、招商局投资发展有限公司(简称“招商局投资发展”)持有的深圳市招商前海实业发展有限公司(简称“招商前海实业”)2.8866%股权。南油集团是前海实业的19家股东之一。交易完成后，南油集团将成为招商蛇口的全资子公司，再加上直接收购的招商前海实业约2.89%股权，招商蛇口对招商前海实业的权益比例将增加至85.99%，两项标的资产的核心为其对应前海自贸投资合计约6.83%权益。
权益比例的提升、股东结构的优化，不仅将增加招商蛇口享有的前海片区资源价值，加快前海蛇口自贸区的开发建设，也利于做强公司主营业务，改善财务状况、增强持续盈利能力，增强抗风险能力，夯实招商蛇口的综合竞争力，促进高质量发展。
对此，有业内人士分析，通过此次重组交易，招商蛇口进一步增强对前海自贸投资的控制权，加码前海优势资源，抢抓前海政策机遇，提升其在粤港澳大湾区重要区域享有的资源价值。
毫无疑问，随着招商蛇口重组项目实施完成，为上市房企并购重组和股权融资注入强心剂，提振市场信心。与此同时，预示着招商蛇口通过A股并购交易加码优质资产，得到资本市场的高度认可。
首批基础设施REITs扩募上市，“首发+扩募”双轮驱动
随着近年来房地产行业的格局重塑，高杠杆、高负债、高周转的道路已走不通，高质量、可持续才是企业的生存发展之道。
自2022年沪深交易所发布扩募指引后，招商蛇口积极响应国家号召，再次秉承先行先试的改革精神、勇当产融创新的排头兵，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，扩募份额于2023年6月16日于深交所上市，是首批基础设施REITs扩募项目之一。本次扩募后招商蛇口实现投资收益约8.06亿元。蛇口产园REIT扩募进一步确立了招商蛇口产业园“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为新兴、创新产业的发展提供有力支撑。
2021年6月21日，博时蛇口产园REIT作为国内公募REITs首批项目在深交所成功上市；今年6月16日，在上市两周年之际，博时蛇口产园REIT扩募份额正式上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一。有业内人士分析，对于地产公司，资产运营业务是一个重要的业绩增长点与支撑点，公募REIT不仅为企业实现运营收益与资产增值综合收益提供了更加便利的渠道，而且对于打通募投管退通道，降低财务风险，都有着非常关键的作用。
招商蛇口高质量发展蓝图中，“资本市场”、“可持续发展”是关键词。招商蛇口借助已有REITs平台及REITs试点政策扩容机遇，重点发展商业、写字楼、产业园区等资产运营业务，实现可持续的资产运营收益。在证监会、深交所对优质房企利用资本市场推进行业发展与市场复苏的大力支持下，招商蛇口充分发挥先行优势与示范效应，盘活存量资产，做强公司主营业务，增强持续盈利能力，改善公司资产负债表、增强抗风险能力，促进公司高质量可持续发展，并作为行业龙头企业，以自身转型发展，为行业向长期健康发展发挥示范效应。
以责任为核，驱动实施可持续经营
传承招商局“与祖国共命运 同时代共发展”的央企使命与家国情怀，招商蛇口始终将社会责任作为经营理念的内核，从战略高度驱动公司实施可持续经营，积极参与到全球可持续发展的蓝图和框架之中。融入治理，建立ESG长效工作体系，扩展到包括绿色建筑、绿色质量、绿色供应链、绿色金融、绿色科技、绿色人文等方面，可持续管理实践遍布公司所有的业务链条。
作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在行业内发挥着示范引领作用，获评“A股2023房企ESG第一名”。在双碳行动纲领的指引下，招商蛇口加快低碳建筑重大科技攻关，2023年上半年，超低能耗建筑面积累计159.8万平米，近零能耗及零能耗项目达到16.1万平方米。上半年装配式建筑面积新增298.5万平方米，占新开工项目面积比例为93.5%。上半年公司新增绿色建筑项目36个，新增建筑面积442.24万平方米。截至2023年6月末，公司累计建设绿色建筑项目467个，建筑面积达5,703.61万平方米。据透露，招商蛇口计划对商业、办公、园区等项目安装屋顶太阳能光伏板，2025年将绿色清洁能源应用项目比例提升至50%。这意味着将减少超30万吨碳排放，占总减碳量的50.2%。
当下国内经济形势严峻，加上房地产行业持续调控，整个行业的市场巅峰已经过去，未来充满了挑战和不确定性，长期主义正在成为行业共识。以招商蛇口为代表的稳健型房企，在房地产行业新周期势必会迎来更多脱颖而出的机会。
